Cara Menilai Kelayakan KPR Sebelum Membeli Rumah. Membeli rumah dengan KPR adalah keputusan finansial terbesar bagi kebanyakan orang. Di tahun 2025 ini, suku bunga KPR masih berkisar 7–9% fixed untuk 3–5 tahun pertama, harga properti terus naik 8–12% per tahun di kota besar, dan bank semakin ketat menyetujui pengajuan. Jangan sampai cicilan 20–30 tahun jadi beban. Sebelum tanda tangan apa pun, ada empat penilaian wajib yang menentukan apakah KPR itu layak atau justru jebakan. BERITA BOLA
Hitung Rasio Cicilan terhadap Penghasilan (Debt Service Ratio): Cara Menilai Kelayakan KPR Sebelum Membeli Rumah
Aturan paling dasar: cicilan KPR maksimal 30–35% dari penghasilan bersih bulanan (take-home pay). Kalau gaji bersih suami-istri Rp 25 juta, cicilan aman maksimal Rp 8–8,75 juta. Bank memang boleh menyetujui sampai 40–50%, tapi itu sudah masuk zona bahaya. Hitung semua cicilan lain (kartu kredit, kendaraan, pinjaman online). Total seluruh cicilan jangan lebih dari 40% penghasilan. Jika sudah mepet, lebih baik tunda beli rumah atau cari yang lebih murah.
Perhatikan Suku Bunga dan Jenis Fixed/Cap: Cara Menilai Kelayakan KPR Sebelum Membeli Rumah
Tahun 2025, bank menawarkan fixed 3 tahun (7,5–8,5%), fixed 5 tahun (8–9%), atau cap 8–10% selama 7–10 tahun. Setelah masa fixed habis, bunga mengambang bisa melonjak sampai 11–13%. Hitung simulasi cicilan terburuk: ambil harga rumah Rp 1,5 miliar, tenor 20 tahun, fixed 5 tahun 8,5%, cicilan Rp 11,5 juta. Setelah tahun ke-6, kalau bunga jadi 12%, cicilan bisa naik jadi Rp 14,5 juta. Pastikan penghasilan Anda bisa menahan kenaikan itu tanpa mengorbankan dana darurat dan investasi.
Cek Nilai Rumah vs Pinjaman (Loan to Value) dan Biaya Tambahan
Bank hanya mau membiayai 70–90% dari harga appraisal (bukan harga beli). Jika rumah Rp 2 miliar tapi appraisal cuma Rp 1,8 miliar, Anda harus siapkan DP lebih besar. Selain DP, siapkan 10–12% lagi dari harga rumah untuk biaya-biaya:
- Biaya notaris & balik nama 2–3%
- Pajak pembeli 5%
- Biaya KPR (provisi 1%, asuransi jiwa & kebakaran, appraisal) sekitar 3–4% Total uang muka + biaya bisa mencapai 35–40% dari harga rumah kalau ingin cicilan tetap nyaman.
Pastikan Ada Cadangan Dana dan Exit Strategy
Setelah KPR jalan, Anda wajib punya dana darurat minimal 12 bulan cicilan. Jika tiba-tiba penghasilan turun atau bunga melonjak, Anda tidak langsung jadi kredit macet. Selalu punya rencana keluar: apakah rumah ini mudah dijual kembali dalam 5–10 tahun? Lokasi dekat akses tol, MRT, atau pusat kota biasanya lebih likuid. Jangan terjebak rumah di lokasi yang nilai jualnya stagnan hanya karena cicilan murah di awal.
Kesimpulan
KPR layak jika cicilan di bawah 35% penghasilan, Anda siap hadapi kenaikan bunga setelah fixed habis, uang muka + biaya sudah cukup, dan masih ada cadangan 12 bulan cicilan. Kalau salah satu poin ini goyah, lebih baik menabung dulu atau cari rumah yang lebih sesuai kantong. Rumah impian memang penting, tapi tidur tenang tiap malam jauh lebih berharga. Hitung ulang, tanya diri sendiri “kalau cicilan naik 30%, aku masih oke?”, kalau jawabannya ya, baru lanjut. Selamat memilih rumah yang bikin hidup lebih tenang, bukan lebih pusing!
About the Author
