Beli Rumah
Mau Lebih Untung Beli Rumah atau Sewa Dekat Tempat Kerja ? Di akhir 2025, harga properti di Jakarta, Surabaya, dan Bandung naik rata-rata 12-18% YoY, sementara suku bunga KPR fixed 5 tahun masih di kisaran 6,5-7,9%. Di sisi lain, sewa apartemen studio di kawasan CBD Jakarta (SCBD, Sudirman, Thamrin) atau Gatot Subroto Surabaya rata-rata Rp9-15 juta per bulan. Pertanyaan klasik anak muda dan keluarga baru: lebih untung cicil rumah atau sewa dekat kantor biar hemat waktu dan bensin? Kami hitung realistis untuk gaji Rp15-30 juta per bulan, masa kerja 10-20 tahun, dan lokasi radius 5-10 km dari kantor. Jawabannya tergantung usia, mobilitas kerja, dan prioritas hidup. Ini perbandingan lengkap November 2025.
Biaya Beli Rumah: Cicilan vs Apresiasi Harga
Ambil contoh rumah tapak atau apartemen 1-2 kamar di radius 10 km dari CBD Jakarta (contoh: Alam Sutera, BSD, atau Kelapa Gading). Harga rata-rata Rp1,8-2,8 miliar.
- DP 15% = Rp270-420 juta (bisa pakai tabungan + KPR).
- Cicilan KPR 20 tahun fixed 5 tahun 7,5% ≈ Rp14-22 juta per bulan.
- Tambahan: PPN 11%, BPHTB, biaya notaris, dan maintenance Rp1-2 juta/bulan.
Keuntungan:
- Apresiasi harga rata-rata 10-15% per tahun di lokasi strategis (BSD naik 18% tahun ini).
- Setelah 15 tahun, rumah lunas, nilai aset bisa Rp6-10 miliar.
- Bisa jadi warisan atau passive income kalau disewakan.
Kerugian:
- Cicilan lebih mahal dari sewa selama 10-15 tahun pertama.
- Likuiditas rendah—jual butuh waktu dan biaya.
- Kalau pindah kerja ke kota lain, jadi beban.
Biaya Sewa: Fleksibel Tapi Uang “Hilang” Sewa apartemen studio/lantai 2 kamar di kawasan yang sama: Rp9-18 juta per bulan (sudah include service charge).
- Tahun pertama Rp120-216 juta.
- 10 tahun = Rp1,2-2,2 miliar total.
- 20 tahun = Rp2,5-4,5 miliar (asumsi naik 5-7% per tahun).
Keuntungan:
- Nol DP, cukup deposit 1-2 bulan.
- Bisa pindah kapan saja kalau kerja remote atau pindah kota.
- Hemat waktu dan bensin (bisa jalan kaki atau naik MRT).
- Uang DP bisa diinvestasikan ke reksa dana/saham (return rata-rata 10-12% per tahun).
Kerugian:
- Tidak punya aset di akhir periode.
- Sewa terus naik, di 2035 bisa Rp25-40 juta/bulan untuk unit sama.
- Tidak ada “rumah sendiri” secara emosional.
Hitungan Break Even Point & Simulasi Realistis Beli Rumah
Karyawan 30 tahun, gaji Rp25 juta/bulan, kerja di Sudirman, beli apartemen Rp2,5 miliar vs sewa Rp15 juta/bulan.
- Beli: cicilan Rp19 juta/bulan, setelah 12 tahun cicilan = sewa, tapi rumah jadi aset Rp7-9 miliar (asumsi apresiasi 12%/tahun).
- Sewa: setelah 12 tahun sudah keluar Rp2,5 miliar, belum punya apa-apa. Kalau DP Rp400 juta diinvestasikan di reksa dana saham (return 12%), jadi Rp1,6 miliar—masih kalah jauh dari nilai rumah.
Break even point rata-rata 10-14 tahun untuk lokasi strategis. Di bawah 10 tahun: sewa lebih untung. Di atas 12 tahun dan lokasi bagus: beli jauh lebih untung.
Kesimpulan
Kalau kamu usia di bawah 35 tahun, sering pindah kerja/kota, atau kerja hybrid/remote → sewa jauh lebih masuk akal. Kamu hemat waktu, fleksibel, dan bisa investasi uang DP ke instrumen lain. Kalau kamu usia 32+, sudah menikah/punya anak, kerja stabil di satu kota minimal 10-15 tahun ke depan, dan pilih lokasi yang terus berkembang (BSD, PIK 2, Alam Sutera, Surabaya Barat) → beli rumah jauh lebih untung dalam jangka panjang. Intinya: tidak ada jawaban mutlak. Hitung dulu masa kerja, mobilitas, dan prioritas hidupmu. Di 2025, dengan suku bunga KPR masih rendah dan harga properti terus naik, info beli rumah tetap jadi investasi terbaik kalau kamu siap “menetap”. Tapi kalau hidupmu masih penuh kejutan, sewa dulu sambil kumpulin DP—nanti 5 tahun lagi situasinya bisa beda. Pilih yang bikin kamu tidur nyenyak, bukan yang bikin orang lain bilang “wah”.
About the Author
